2026年第二季度上海写字楼市场五大行数据综合对比分析

来源：五大行Q2 2026市场报告 | 2026年7月21日

2026年第二季度，上海写字楼市场仍处下行调整期，但边际改善信号已现。租金环比降幅收窄至1-2%，净吸纳量同比接近翻倍。

核心数据速览：

• 全市平均租金：4.8~6.4元/㎡/天，环比↓1.1%~2.0%
• 全市空置率：22.0%~24.5%
• Q2净吸纳量：15~23万㎡，环比+9.9%~14.0%
• Q2新增供应：3.5~39.1万㎡

五大机构核心数据：

高力国际：总存量1817万㎡，租金5.68元，空置率22.0%，Q2净吸纳~15万㎡
第一太平戴维斯：总存量2099万㎡，租金4.80元，空置率24.3%，Q2净吸纳19.5万㎡
仲量联行：总存量~1930万㎡，租金5.10元，空置率23.5%，Q2净吸纳23.2万㎡
世邦魏理仕：总存量2005万㎡，租金5.20元(有效)，空置率24.5%，Q2净吸纳16.8万㎡
戴德梁行：总存量1806万㎡，租金6.42元，空置率22.5%，Q2净吸纳23.3万㎡

需求结构——TMT是最大引擎：

五大行一致认定TMT（科技/互联网/AI）是本季度第一大需求来源，占比22%-30%。AI企业、游戏公司扩张强劲。金融业和专业服务紧随其后占据第2-3位。

核心区域对比：

• 陆家嘴：空置率最低（10.2%-17.0%），租金最稳
• 南京西路：核心区租金天花板
• 徐汇滨江：新兴商务区表现最佳
• 徐家汇：空置率最高（30.8%-44.8%），压力最大
• 前滩/真如：空置率偏高，竞争激烈

未来展望——五大行共识：

① 2026年下半年至2028年将迎来供应高峰，年均新增约80-100万㎡
② 租金持续承压，但降幅边际放缓
③ 以价换量是主题，市场仍为租户市场
④ 品质好地段优的项目稳定，老旧物业面临更大压力

各机构独到观点：

• 高力国际：首次提出AI企业成为核心驱动力
• 第一太平戴维斯：提出供需扩张差值框架，认为需10年消化至健康水平
• 仲量联行：76%搬迁为升级型需求，行业需求热力图分析最细
• 世邦魏理仕：报价vs有效租金双轨制独有
• 戴德梁行：投资市场覆盖最全面，资本化率6.0-6.1%

核心结论：

1. 市场仍处下行调整期，但边际改善信号已现
2. TMT（尤其AI和游戏）是最大需求引擎
3. 以价换量将持续，市场深度分化
4. 供应高峰2026H2-2028年到来
5. 结构性机遇并存：租户有最佳窗口期，差异化策略是业主关键

本报告基于五大行公开市场报告整理分析 | 2026年7月
免责声明：本分析仅供参考，不构成任何投资建议