2026年中国产业不动产运营30强榜单近日揭晓，张江高科旗下科学之门T1项目凭借卓越的运营表现成功入选。与此同时，张江高科正加速从传统产业地产商向科技产业投资控股集团转型，在集成电路、硅光、RISC-V等前沿赛道深度布局。

一、科学之门T1入选产业不动产运营30强

近日，2026年度中国产业不动产运营30强榜单正式发布。张江高科旗下标杆项目——科学之门T1超甲级写字楼凭借其卓越的运营品质和产业集聚效应成功入选。科学之门T1位于张江科学城核心区域，以"产城融合"模式为理念，融合办公、商业、酒店、文化等多种业态，为入驻企业提供从初创到总部的全生命周期空间解决方案。

科学之门T1办公空间提供52平方米至3455平方米的灵活选择，支持企业成长各阶段需求，另有约2100平方米精装修交房。商业空间为各产业业态提供996平方米至3600平方米底商，配备数据中心和楼顶露台，特别适合研发类企业的功能需求。

二、张江高科2025年战略转型成效显著

根据张江高科（600895）披露的2025年年报，公司实现营业总收入41.82亿元，同比增长110.85%。这一增长主要源于产业空间载体销售收入的大幅提升。值得注意的是，公司持有待开发土地面积仅剩少量，标志着张江高科已基本停止传统重资产的拿地开发模式，全面转向"科技产业投资控股集团"定位。

在租赁业务方面，以科学之门双子塔为代表的新一代地标展现出强大的吸金能力，但部分老旧项目仍面临租金下行压力。张江高科正加快城市更新和老旧项目提质换挡步伐，推动资产轻量化转型。

三、106亿硬科技投资版图加速成型

截至2025年末，张江高科累计投资规模达106亿元，形成直投53亿（59个项目）与基金认缴53亿（撬动585亿社会资金）的双轮驱动格局。在直投加自管基金的投向中，集成电路30.43亿元、新能源20亿元、生物医药13.47亿元，精准卡位国家"新质生产力"方向。

目前，投资企业中已上市60家，其中科创板18家、主板20家、创业板8家、境外12家，退出路径畅通。

四、五大产业集聚区前瞻布局

2026年，张江高科将重点深耕五大集聚区：时空信息、硅光、RISC-V、工业软件/EDA/IP、汽车电子。特别是RISC-V（开源指令集架构）和硅光（解决算力瓶颈的关键技术）两大赛道，张江高科已引入国家队创新中心，深度介入产业链最上游。

在REITs方面，公司正积极探索多层次资产证券化路径，推动存量资产开展Pre-REITs运作，同步推进张江REIT扩募及产业研发资产证券化，加速从重资产向轻资产模式转变。

五、临港新片区协同发展

作为张江科学城的重要延伸，临港新片区在产业空间载体方面持续发力。截至2025年末，上海临港（600848）运营的甲级写字楼达36栋，总建筑面积约242万平方米，主要位于上海临港新片区核心地段。其中，上海区域甲级写字楼平均出租率为78%，平均租金6.92元/平方米/天；非上海区域平均出租率为61%。

张江科学城与临港新片区正在形成"研发在张江、制造在临港"的产业协同格局，两大科创高地共同构建上海科创中心的核心承载区，为入驻企业提供从研发到产业化的全链条空间与服务支撑。